夫がフラット３５Sを選んだ理由 メリットとデメリット

ぽちっとお願いします

持病があると住宅ローンの選択肢はほぼない？！

結論から申し上げますと、涼温な家を建てるのにローンを借りました（笑）
はい！分かり切っていますね。
家をキャッシュで買える人ってどんな人なのだろう？！
想像もつきません。 


もう少し踏み込むと、うちは

フラット３５S

を使いました。


理由はたった１つです。

持　　病

があるからです。
とは言っても、すでに症状は治まり、長年、予防のために薬の処方を受けています。
それでも、ローン審査には多大な影響を及ぼします。

実は、今回、涼温な家を建てることにおいて、大きなネックとなったのはローンでした。


大手金融機関や地方銀行など様々な機関で住宅ローンを販売しています。金利も変動金利と固定金利、それらを織り交ぜ計画を立てる方もいらっしゃると思います。

私は、家づくりの始め、知識を持っていなかったので、夫とあれやこれやと借金をするのに、なぜだか何かを攻略するための戦略をたてるかの如く、わくわく話し合いを続けていました。

しかし、一つ、二つほど金融機関を回ると現実を突きつけられます。

銀行の担当者が笑顔で個室対応してくれます。
全力で、大手なら組織力や利便性を、地方なら定期預金などとのセットでお得感を、説明してくれます。
そこで、私たちが最後に

「持病があるんですけど・・・」

 というと、
決して嫌な顔をしませんが、明らかに説明のトーンが落ち、

「可能性は低いかもしれませんが審査には出してみましょうか？！」

と聞かれます。
プロですから、対応は完璧ですが、分かっちゃうんです。

あ・・・、夫は住宅ローンが組めないんだ・・・と

団体信用生命保険に入れなければ
　　　　　民間住宅ローンはほぼ借りられない！

正確に言うと、ほかの人よりもお金をかければ、借りられる住宅ローンも少数ながら実在します。

これは、通常、住宅ローンでは団体信用生命保険に加入します。

これは、簡単に言うとローンの支払いをしている人が亡くなった場合、保険会社が肩代わりするので、家族は家をそのまま、ローンはチャラで過ごしてくださいという保険です。

これの保険代が通常のローンでは金利の中に含まれており、この保険を契約できるかも含め、ローンの審査が行われます。

なので、住宅ローンの中には、持病をお持ちでも、その持病だったら団体信用生命保険に加入できる場合や、持病で死亡したときはローンがチャラにはなりませんが、それ以外の病気だったら支払するので、住宅ローンも契約してもよいですよ、など様々な状況があります。だから、住宅ローンを諦めず探してみてもよいとは思います。


ただ、なかなか見つからないので、私たちは心が折れました。


そして、それと同時に「住宅ローンがわかる本/成美堂出版」で、フラット３５という住宅ローンがあることを知りました。

持病がある人の最後の砦、フラット３５！

フラット３５は住宅金融支援機構が行っています。最長３５年の長期固定金利、繰り上げ返済手数料無料など魅力的なことがいくつもあります。しかし、私たちにとって一番の魅力は団体信用生命保険に加入するかは任意。つまり、入らなくても、住宅ローンの審査には関係なく、スタートラインに立つことができるということ。

もう私たちに残された道はこれしかありませんでした。

そうと決まれば、情報収集です。

まだ、その時は埼玉に住んでいたので、大宮にあるフラット３５の住宅金融支援機構、相談窓口に予約を取って直接相談に行きました。

そこで、団体信用生命保険は任意であること。持病が審査に影響を与えるないこと。窓口は様々な形の金融機関があり、手数料などがそれぞれ違うことを確認しました。



実は私たちの中では、もともと家計の見通しが立ちやすい固定金利を希望していたので、フラット３５の長期間固定金利は魅力でした。

さらに金利０．６％下がるフラット３５Sの条件【２０１５年のこと、現在は別な条件で金利優遇幅も変わってます】の一つとして、長期優良住宅で耐震等級３があり、我が家の「涼温な家」と合致していたので、お得感を感じたのが、フラット３５を選んだ理由です。


フラット３５の申し込みは大元である住宅支援機構では行っていません。
銀行や信用金庫など、様々な金融機関が窓口となって手続きを行います。

しかし、扱っているフラット３５というものは同じなので、
どの窓口を選ぶかは、手数料と事務手続きの行い方、地域性などがあげられます。

実際にフラット３５の窓口に行ってみる

私たちは、一番始めに口座のある「みずほ銀行」でフラット３５の話を聞きました。
分かりやすく丁寧に説明してくれましたが、私たちが借りようとしたときは、他と比べて金利と手数料が高かったので却下しました。

次に、トライしたのがネット界では有名だった「優良住宅ローン」。とにかく、トータルでかかる費用がダントツに安く、魅力的でした。

現在は分かりませんが、その当時はどの建設会社でも審査に回してもらえるわけではなく、ローン対象となる建設会社か確認が必要でした。その為、電話での問い合わせ。見事に対象外。担当の方がリストにあるかどうかの確認をしており、なんとなく、大手のハウスメーカーでないとダメな感じでした。

そこで、最終的にはフラット３５の取り扱いを専門とする「アルヒ」。優良住宅ローンと比べると最安値のネットバンク系と比べると費用は割高です。
しかし、フラット３５は書類の扱いが多く、対面で書類の書き方を教えてもらえること、ネットでの繰り上げ返済等も充実している点から、お願いをすることにしました。

 
審査は２回。

１回目が事前審査。これは金融機関が行います。つまり私たちの場合は「アルヒ」です。２日ほどで審査結果が出て合格しました。

２回目が本審査。住宅支援機構が審査を行います。５日ほどで結果がでました。合格でした。

ちなみに事前審査と本審査は通常、民間の住宅ローンでは貸出金融機関が両方とも行ないます。その為、事前審査の結果が本審査で覆ることはあまりありません。しかし、フラット３５の場合、１回目が窓口の金融機関、２回目が住宅支援機構と、違う機関が審査するため、結果が覆ることもあるそうです。

とはいっても、もともと住宅ローンを組みにくい人を支援する目的で作られたフラット３５、多くの人に開かれた住宅ローンであることは間違いありません。

フラット３５のデメリット

最後に、今まで書いたことはメリットです。

しかし、当然、フラット３５にデメリットがあることを忘れてはいけません。金利が変動金利に比べ高いため、総支払額では民間の変動金利型住宅ローンに見劣りしてしまいます。

また、最大のデメリットは団体信用生命保険が任意のため、 

自らでリスク管理しなければならないこと。  

フラット３５には団体信用生命保険が用意されています。告知すべき内容に問題がなければ加入できますが、その分の費用はローン全体に加算されますので、やや割高に感じます。

また、私のように持病を抱えている場合、勤務先の共済や組合、事業団、福利厚生などの中から、入れる生命保険を探し、万が一の時にはその生命保険が充当できるようにしておきましょう。

ちなみに

私は掛け捨てで入れる保険を見つけました。

勤務先の関連になります。単年で掛け金を変える掛け捨てなので、ローンの残額を見比べながら、掛け金を下げて対応しようと思っています。

くれぐれも注意してほしいのは、何のリスク管理もしないで、フラット３５を使用しないこと。残された家族がすべてを受け止めなければなりません。多少のお金はかかっても、やはり安心を取るべきだと私は思っています。

ということで、だいぶ長文になりましたが、私はこんな流れと理由で株式会社アルヒで住宅ローン「フラット３５」を借りることになりました。